Bør man investere i utleiebolig som privatperson eller gjennom et AS?
Vurderer du å investere i en utleiebolig for første gang eller for tredje gang. Samtidig som du har stilt deg spørsmålet. er det mest gunstig å investere som privatperson eller via et eget dedikert aksjeselskap?
Det er fordeler og ulemper med begge deler – la oss trekke frem de viktigste forskjellene:
Fordeler med å kjøpe utleiebolig som privatperson:
- Du kan låne opptil 5x din egen inntekt. Hvor leieinntektene telles som inntekt Lavere rente som privatperson (mindre risiko for banken siden du hefter personlig)
- Lenger nedbetalingstid (opp mot 30 år)
- Ofte lavere egenkapitalkrav (mellom 15-25%)
- Man kan få hjelp med kausjonist til å dekke noe av egenkapitalkravet om ønskelig
- Lavere krav til EK, lenger nedbetalingstid og lavere rente stiller mindre krav til betjeningsevne og lønnsomhet
- Lettere å få avdragsfritt lån i perioder (enn hva det er som bedrift)
- Du får tilgang til kontantstrømmen fra utleie i din private økonomi og kan bruke av den
- Lavere skattekostnad på å få pengene ut til privat bruk.Kkun kapitalskatt på 22% sett opp mot selskapsskatt og utbytteskatt for et aksjeselskap.
- Du kan selge utleieboligen skattefritt om du velger å bo der 12 av siste 24 måneder før salg
Ulemper med å kjøpe utleiebolig som privatperson:
- Du eksponeres i større grad med din privatøkonomi, hvor lånet vil regnes opp på din personlige lånekvote (5x inntekt) som kan begrense ønske om andre private boligkjøp om gjeldsgrad er for høy
- Høyere personlig risiko hvor du står ansvarlig for boligen selv om du ikke skulle få leieinntekter og hefter med din personlige inntekt og formye
- Ved 4 enheter regnes det som næring – og du blir pålagt skyhøy skattesats som tvinger deg over i AS
Fordeler med å kjøpe utleiebolig gjennom selskap:
- Mindre personlig risiko da du ikke hefter privatøkonomien din ettersom et aksjeselskap er en selvstendig juridisk enhet.
- Det er enklere å skalere – og du kan skalere til mer enn 4 enheter som er grensen privat
- Du kan låne mer enn 5x inntekten din. Lånemulighetene er ubegrenset da finansiering er kun avhengig av om det enkelte investeringscaset er godt nok og om de tror på personen bak.
- Man kan hente inn kapital fra eksterne og ha medeiere på en enklere måte
- Flere muligheter for exit gjennom å selge aksjer, fisjonere, selge hele AS’et.
Ulemper med å kjøpe utleiebolig gjennom selskap:
- Det er mer administrasjon med å drifte et selskap
- Du kan ikke kjøpe aksjeleiligheter eller andelsleiligheter
- Lånerenter er dyrere for bedrifter enn for privatpersoner
- Nedbetalingstiden er kortere – som hovedregel 20 år, med mulighet for å strekke det lenger om banken godtar det
- Høyere krav til EK, kortere nedbetalingstid og høyere rente stiller høyere krav til betjeningsevne og lønnsomhet
- Du får ikke tilgang til kontantstrømmen her og nå – det er dyrere å få tilgang til pengene privat siden du må skatte av overskudd og av utbytte. Marginalskatt på leieinntekt som tas ut som utbytte fra aksjeselskap er på 49,5% i 2022.
Kort oppsummert så er det grunner for og imot som mange vil betrakte på forskjellige måter. Om du anser dette som høy risiko, hvor du ønsker å redusere risikoen, så vil et aksjeselskap som egen juridisk enhet begrense risikoen til at man kun kan tape innskutt kapital i selskapet, slik at egen formue ikke vil bli rammet om man ikke skulle klare å betjene sine forpliktelser. Til gjengjeld så er marginalskatten på leieinntektene svært mye større i et selskap vs som privatperson (49,5% vs 22%).
Om du ønsker å ha en eller to utleieboliger så er det lite fordeler ved å ha et selskap – da kommer man bedre ut av det ved å ha de fire første utleieenhetene privat, med mindre det går utover andre lånebehov man skulle ha på privaten. Å starte selskap er først en fordel om man har større ambisjoner og mer kapital tilgjengelig – eller som en videreutvikling av den private utleieporteføljen.
Har du flere spørsmål knyttet til utleiebolig? Kontakt vårt team på post@utleiemeglersor.no eller på 38 60 20 99 for en utleieprat!
